去年3月，保利发展战略研究院、保利投顾研究院，联合发表了一份房地产行业白皮书。看完这份报告，听多了教授、专家宏观分析的刘二东一脸肃穆地说：
有些研究报告还是可以看看的。
这份报告强调，人口、经济、产业才是支撑房地产发展的根本因素，城市的生命周期就是房地产的生命周期。
他们直截了当地提出，人口规模已经告别数量红利。人口素质提升、工程师红利，会带来新一轮人口质量红利，未来2.5亿受过高等教育的人，他们的迁移选择将深刻改变中国城市格局：
房地产峰值时代更应追寻需求而非供给，布局聚焦最优百城。
这些核心城市，分化也很严重。京津冀以北京为单核，资源矛盾加剧，环境恶化；长三角、珠三角市场化程度较高；中西部他们点名了武汉、西安、成都、贵阳，认为郑州和南昌优势并不明显。
他们的另外一项判断也让很多同行不舒服：2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立，新的一轮调整中，资金将从三四线城市向一二线城市回流。
回头来看，过去一年多发生的事情，他们的很多判断都应验了。更多的城市在拼命降低落户门槛，北方市场成了房企重灾区，三四线城市成了很多炒房客的噩梦。
从人口预判楼市变化的，已经很少了。过去，所有人都试图从政策中看清房地产的周期，但显然，这轮周期的政策变化，没有几个人能预料到。
这几天，各家房企陆续发布半年报。一场场发布会听下来，都像是澄清会。
孙宏斌说，融创的具体指标目前已经能达到央行要求的方向了。净负债率今年年底能降到120%，明年目标100%以下，资产负债率也能达到要求，时间是：
三年。
碧桂园也说，资产负债率一直在降，未来还会进一步下降。最近讨论得沸沸扬扬的“三道红线”，大部分人心里都做不到坦然的。
看看保利的年报，他们38个核心城市贡献了超过七成的销售额。广州一座城市，他们就卖了260亿元，百亿销售额以上的城市，分别是杭州、南京、成都和佛山。
回头去对照他们在白皮书写了什么，就会明白战略在保利意味着什么。
很长一段时间里，开发商已经不再重视资产负债率这个指标了，其中的关键，是在于这个指标包含了合同负债。说白了，就是有多少没有交付的房子，这并不构成有息负债。
以财务稳健著称的万科，就是在这个指标上栽了跟头，遗憾地没有进入绿色档之内。
保利上半年的资产负债率，只有77%。他们手里的现金，差不多是短期负债的两倍。一年内到期的有息负债，只有有息负债总额的两成。
这些努力，都让他们成功避过了央行设置的三道红线。把前五名的房企扫一遍，在绿线以内的，只有保利一家。
现在，保利有跻身前五名的销售额，6727万平方米、位于一二线城市的土地储备，不到5%的土地成本，子姨来告诉你，接下来几年，这些到底代表什么。
三道红线、“345”规则出来后，旧有的规则都被打破了。清华北大、不如胆子大的时代，真的结束了。如果你现在没有足够的销售规模、土地储备、融资成本，再想冲进榜单前几名，已经没有机会了。
你驻足的现在，就是可预见的未来。
从2007年保利上市那年算起，之后的十年是房地产的黄金时代。这十年的时间里，中国房企销售额排行榜的名字来来往往，第一名换过四个，6家不同的房企曾经闯入前五，回头来看，前五的名单里，一直都在的企业只有两家：
万科，保利。
这是长期主义的胜利。十年的时间，竟然包含了三轮周期，它像是一场迷雾，有人急匆匆地冲了上来，有人消失在人海。我们曾经以为坚不可摧的，最终都敌不过时间的消磨。
将来，能让我们放心的，还是少数那几个。
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