我们何时倒下？

2021年1月25日，金茂广州区域召开了年度总结会议。会议主题是六个字：



我们何时倒下？


金茂是过去三年中国地产业产品和业绩都最亮眼的明星公司。它在2020年的销售额其实很好看，逆势增长到2300亿，一跃成了中国第十五大房企。



但大家掰着手指头算了下，上海区域销售额近千亿，北京签约六百多亿。而身处网红大湾区的广州区域，销售额加起来有三百多亿，居然成了金茂业绩最差的地方。


会议的气氛很严肃，台上的领导在表达着对销售额的不满，下面的人齐刷刷地低着头挨批，公司的微信群里，财务负责人提醒大家：


注意股价。


就在同一天，中国金茂发布内幕消息说，因为市场调控，项目售价不及预期，预计：


2020年净利润会腰斩。


后来的事情大家都知道了，几天时间内金茂股价大跌20%。过去两年涨出来的股价，又给还回去了。
 
 
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金茂的业绩爆雷，出乎很多人的意料。


兽爷的煎饼摊消失在大望路，没有人会记得。但是如果连一向管理优秀、财务稳健的央企都出问题了，那有人确实要睡不着觉了。  


金茂将2020年净利预计下滑40%至50%的原因归结于：


国家房地产市场调控，导致发展中及持有物业减值所致。


换成大家都能听懂的话，其实就是前几年买的地，买亏了。


2016年时，金茂销售额虽然才只有485亿，排行榜上位于25名开外。但接近四成的毛利率和央企的去杠杆运动，让这家以广渠金茂府一战成名的央企，账面上趴着大笔现金。


金茂陷入了规模焦虑，集团高层提出了中期目标：


2018年销售额破千亿，2020年销售额破2000亿。


金茂通过招拍挂，在高点拿了很多地。项目开发出来后才知道，是在赔本赚吆喝。


整个华南，最拖累金茂业绩的，就是深圳龙华金茂府。


2016年6月，金茂第一次进入深圳，用83个小目标拿下了龙华地王，项目楼面5.6万元。土地出让合同中史无前例地写着：


现房销售。


这是中国备受瞩目的首个现房销售试点，金茂勇敢地接下了这个重任。三年半以后，龙华金茂府才正式开盘，项目销售均价高达11.7万。项目产品很棒，现房销售也对买房人很友好。但项目利润也都被财务成本吞噬了。


深圳只是这家央企的一个缩影，2017年金茂闭着眼杀入了很多城市。


3月，金茂第一次进入福州，开发的鼓楼金茂府项目，项目楼面价高达两万三，他们以为开盘后项目能卖到五万以上，但实际售价才三万八。


半年后，金茂又拿到了自己在厦门的第一块地，楼面价两万九千元。一年后，翔安金茂悦售价：


两万八，附带精装修。


包叔的朋友子姨写过天津小王庄的上东金茂悦，销售单价在2019年降到2.7万元后，悄悄封盘了——项目高达楼面价2.6万。


金茂的组织纪律，决定了他们有很多事不能做。


拿地的时候，金茂内部的投资指标毫不松动，其要求销售净利率和ROE都在10%以上。一些三四线城市，这个数字甚至提高到了15%。有时候，金茂的朋友很羡慕同行：


万科8个点、融创5个点就能做。


但金茂的同志们也不是神仙，在实际的操作中，这个要求实在是太高了。2019年一次金茂的内部会议上，决定把金茂府最为骄傲的“毛细血管”从必答题改为选答题。很多金茂府产品，自此之后不再配备这种恒温恒湿的系统了。


至于像金茂悦等副产品线，更是爆发了越来越多的维权事件。


厦门翔安金茂悦、南昌金茂悦、青岛金茂中欧国际城…都出现了质量问题。前几天，还有业主在寒风中，抱着五个月大的宝宝，参与了北京大兴金茂悦的维权活动。


规模、品质和利润，你最多只能选其中的两样。
 
 
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《我们何时倒下》的最后，台上的金茂副总裁在总结发言时说，现在要闯旧改，大家努力找一些好地方。


保利和万科在广州区域都1500亿了。大湾区这个地儿，招拍挂没戏了，土地溢价太高，城市化91%了，以后大方向是旧改：


我们要加油啊，再不搞就搞不过人家了。


人在着急治病的时候，总是见药就吃。招拍挂土地过热，就去变着法儿拿便宜的地，是开发商的本能。


但历史的经验教训告诉我们，如果总是为了吃点醋，就包顿饺子，那韭菜总有吃完的那一天。


对于金茂来说，拿手好戏是高端写字楼、是一级土地开发，甚至是城市运营，但不一定是旧改。


2016年宁高宁就任中化后，到长沙考察，下飞机第一件事，就是去梅溪湖新城的学校捐了70万元。梅溪湖新城金茂做了10年，把这个区域做成了长沙造城的标杆，无论是人气还是房价。


而金茂自己，也从土地整理到产业招商，上下游都赚到了钱。


拿便宜的地是会上瘾的，2017年，金茂正式喊出了城市运营商的战略，希望把梅溪湖模式复制到更多地方。替政府造好基础设施，帮助导入产业。


会不会有更多的梅溪湖新城，包叔现在还没法判断，但从拿地上来看，金茂很难再像梅溪湖那样勾地了，更多的是到招拍挂市场上举牌。


替政府做一级土地开发，本来是金茂旱涝保收的收入保证，但是从2016年开始，金茂卖的地越来越少。都留下来自己开发了。


产业新城这件事，不是没有人做过。


在卖房子的时候，产业新城的利润是惊人的，但等到房子卖完，还是要对着综合体、写字楼、酒店挠头。金茂走着走着，发现自己越来越像那个自己最不想变成的人：


绿地。


更重要的是，强大如金茂，终究也跨不过那条分水岭：


需要产业的北方招商困难，招商简单的南方不需要产业。


越往南，金茂的故事越不好讲。说白了，房地产不会有奇迹，哪怕是央企。


想要拿便宜的土地，就要承担更高的资金沉淀风险。想要规模，就是要借钱和买地，就是要明股实债。


从财报上能看出来，金茂至少有一多半的开发权益是在表外的，过去几年还可以用技术手段打马赛克，但三条红线出来后，郁亮已经说得很清楚了：


这次的监管是穿透式的，表内表外等财务技巧是没用的。


金茂的爆雷，本来可以动静不这么大，尤其是公司的基本面没有出问题，如果对2019年之后的布局有信心的话，完全可以慢慢消化。但他们还是选择了这个时候突然洗冷水澡。


洗澡的人也许不觉得冷，但很多围观群众都快感冒了。


比起万科的“笑着活下去”，“我们何时倒下”忧虑感更深了，甚至有点任总《华为的冬天》那味了，在那篇文章里，任总说：


我们公司的太平时间太长了，在和平时期升的官太多了，这也许就是我们的灾难。