前几天，子姨又看到一份楼盘的维权PDF文件。这两三年中国的维权项目应接不暇，但这份维权文件的对象，是北京的单盘销冠——天坛府。
东城、二环、北京中轴线、每平均价12.2万、总价最高3700万，这些壕气十足的标签，让天坛府站在了北京购房鄙视链的顶端。即便是能拿出上千万的房款，想抢房还得靠运气。
2021年11月底，天坛府二期入市，因为售楼处场地不够用，一千多位豪宅准业主穿着羽绒服，手揣裤兜，裹着围巾，顶着寒风在售楼处外排队等待买房。看起来，跟菜市场抢菜的大爷大妈无异。
今年三月，天坛府第五次开盘，250套房，15分钟卖光，总销售额近60亿。至此，天坛府实现累计销售额246亿：
成为北京楼市单盘销冠。
据说过几个月，天坛府还要开盘第六期，北京单盘累计销售额的记录还要被刷新。
不过这个销冠项目不仅刷新北京的记录，还刷新了业主的三观。宣传时，天坛府说好的园林设计大师李宝章、郭铭规划设计的标杆性典范园林，有玉兰、海棠、齐松、早园竹等植株浓荫冠盖。
但交付的绿化不能说平平无奇吧，现场还能看到隐现的：
黄土地。
同期交房的海淀幸福里，均价8万/㎡，小区花团锦簇；中海天玺，均价7.5万/㎡，蜿蜒的水景旁都是郁郁葱葱的绿植。
看到小区道路的规划，大家更崩溃了。
小区北侧入户门前，黑色的沥青道路和白色的地砖道路泾渭分明，路上的井盖位置摆放得十分随性，一会儿密集，一会儿稀疏，一会儿在不起眼的角落，一会儿就到了路中央，横跨白与黑，异常显眼。
而这将是未来每天走出家门的第一道景观。
暂且不说井盖，业主介意的是路面的材质——沥青。沥青路还有一个俗称：
柏油路。
据子姨了解，当下的北京新房里，几乎还没有小区内部采用沥青材质的路面。
沿着天坛府这条柏油路往下走，会发现路的另一端，是隔壁的回迁房望坛新苑。
望坛新苑和天坛府2号楼前的路面有着惊人的相似度，一样的沥青道路，一样小范围的地砖，小范围的绿化。
但天坛府的北边，是小区的大门所在地，小区的门面。在新房普遍注重归家仪式感的当下，天坛府准备交出的归家路线是：
进入小区，要穿过一条柏油马路般的消防道路。
这样的绿化和道路，如果不告诉你这是北京二环豪宅，你还以为到了哪个乡政府大院。
12.2万/㎡的均价，绿化、道路全都不行，户型总要好一点吧？天坛府一期是三款户型；
一个哑铃，一个手枪，还有一个朝东向。
讲真，但凡再用一点点心，也不至于盖成这样。
天坛府位于南二环外望坛棚户区，这片棚户区是北京核心区体量最大的旧改项目，当初摸查准备就用了十年，真正动工是到2016年北京城建进入以后。
北京城建大家都知道，最早是北京国资委旗下一家建筑公司，代表作是首都机场T3航站楼、国家大剧院、大兴机场这种大型基础工程。在住宅开发领域，让人印象深刻的作品不多。
虽不擅长住宅开发，但北京城建却看明白了开发商赚钱的精髓：
涨价预期。
望坛周边二手房基本都是20年以上房龄的老小区，单价10万左右，新房也一个能打的也没有，华润的永定府限均价8.9万，然后均价12.2万的天坛府一出世，就成了东城住宅的新贵，永定府都顺带成了倒挂神盘。
只是地块本身的优秀，成了项目不多的亮点。又一块好地被国企浪费了。
就像当年北沙滩被摆到土拍货架上，很多人满心满意地期待树村2.0的出现，比如从大开窗进阶到落地窗。但当得知拿到北沙滩地块的是中建后，有人说：
看到户型里的小窗户，就绝望了。
同样的评价，也出现在中建玖合府，去年二批次土拍，中建二局天降好运，拿到太阳宫地块。众多评价里，出现频率最高的词语就是浪费。甚至有人劝业主先把维权的东西准备好。
这就是民营房企逐渐淡出舞台的北京楼市现状：
国央企当道，消费者一边抢房，一边维权。
时间是公平的。把房子的生命周期拉长看，就会发现卖地段的房子在进入二手房交易后，品质问题凸显，涨幅一般。
反而有些位置相对较差的房子，得益于品质，涨幅反而可观。
当年位于三环内首开集团开发的璞瑅公馆，交通便利，配套成熟，房价也从8万一平路上涨，2017年甚至卖到过13万一平。
但随着新房入市，品质问题凸显。200多平的豪宅，没有一个是明卫。产品力落后，再加上物业拖后腿，2018年之后，房价不仅没有跟随大势一路上涨，反而在一年后，又跌回10万6一平。
幸好，这些不会做产品的国央企，只坑有钱人。
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