胡先生是个美国工程师。为了帮助中国的矿产事业，25岁时就带着新婚妻子，不远万里，来到天津，成为开平煤矿的技术顾问。
在中国四年，他走遍了北方大地寻找金矿。他见过李鸿章，救过民国总理唐绍仪的女儿，也差点被义和团炸死。
这位叫胡佛的年轻人，在30年后成为美国第31任总统。
当年的邻居都说，胡佛两口子天津话很麻溜。兽爷脑海里经常浮现出胡佛两口子在白宫的对话：
姐姐，介事儿倍儿哏儿。
离开中国后，这位天津老炮写过自传，唯独没说年薪两万美元的他，如何揣着百万美元荣归故里的。
这要从李鸿章主持修建津榆铁路说起。修铁路的过程中，他发现北戴河这块地儿，很适合开发旅游地产。没多久，清政府开辟北戴河为避暑之地，允许开发商进入。
1901年3月22日，李鸿章的家庭英文教师丁家立在天津成立了先农地产公司，与李鸿章并列在股东名单里的，还有26岁的胡佛。
先农的股东都是天津有名的官员、传教士和买办。他们改变了天津这座城市的天际线。
如今被这座城市列为保护建筑的877处物业，三分之一是当年先农公司开发的。
1954年，先农公司被人民政府接收，土地336亩，公寓1.5万间。差不多是天津所有外资地产商体量的44%。
外资想再在中国开发房地产，要等到二十五年之后的改革开放了。
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改革开放的那一年，凯德第一任总裁廖文良跟随新加坡商务考察团来过中国。他眼中的北京和广州，几乎找不到现代化办公楼或住宅。马路上的人穿着同一款大衣，歪果仁只能用兑换券在友谊商店购物。
当时真是个让人难过的另一个世界。
1979年3月，广州东山区房管局找到香港宝江公司，希望对方投资3000万，共同开发一个商品房，解决市民的住房问题。
当时外资招商很艰辛，没有人敢和香港人多说什么。
东山区房管局副局长李庆符咬咬牙，找区财政借了500元。他请香港朋友到庙前直街一个饺子馆，用公款请了顿午饭，点了一盘松子鱼，外加每人一盘饺子。
外资进入中国楼市的历史，是从这盘饺子开始的。
东湖新村几年后拔地而起，绿树成荫。外交部把180多个驻外使节带到这里参观，希望他们帮中国宣传这个“了不起的成就”。
新闻里没说，东湖新村还是图纸的时候，宝江就在香港把楼花卖完了。原本谈好的3000万投资，自己只掏了1000万。
对外的大门终于打开。
1980年，“鲨胆彤”郑裕彤起了个大早，带着新世界杀入内地，在广州开发了中国大酒店。
北京最核心长安街的天际线，也迎来剧变。1985年，马来西亚首富郭鹤年获悉中国外经贸部想建设中国国际贸易中心，他把存在香港盘谷银行的1亿美金投了进去。
郭鹤年就此成为中国的“CBD之父”。
那是一个赌国运的时代。随着中国楼市的迅速起飞，无论是郑裕彤还是郭鹤年，都在日后挣了大钱。
郭鹤年后来成了中国的食用油之王。这位马来西亚华侨说：
我不是外资，我就是华资。
如今中国最大的外资开发商凯德，是在1994年进入中国的。这家公司如今在中国42个城市有200多个项目，管理资产超过2800亿元人民币。
很多城市的天际线被他们改变了。但有人问过廖文良这些年最大的遗憾是什么。他回答说：
我们应该在中国做得更多的。
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和郑裕彤们不一样，廖文良背后站的，不仅仅是一家房产公司。
1978年11月，在新加坡总统府草坪上举行的晚宴里，邓小平与李光耀进行了一次推心置腹的谈话。
新加坡只用十几年，就从一穷二白崛起为工业化国家。这个华人占比超过70%的花园国家，给小平留下了深刻印象。他问李光耀：
中国要发展，最重要的问题是什么?
李光耀说是教育。这要派最得力的人去抓，他派的是副总理吴庆瑞抓教育、抓住房。邓小平于是邀请吴庆瑞访华，并聘他为国务院经济顾问。
这之后，中新交往特别活跃。光1992年，中国有1000多个政府考察团到新加坡学习。
这么多接待，李光耀有点顶不住了。他提出联合搞个大项目，通过项目促进双方互相学习。
苏州工业园就这样诞生了。它以新加坡裕廊工业园为蓝本，很快成为中国改革开放的“试验田”和工业园的范本。
3.4%的土地，贡献了14%的苏州市GDP。
就在同一年，廖文良带领凯德大举进入中国。
凯德带来的不仅仅是新加坡的花园洋房，还有炫目的来福士，以及房地产金融的理念。
1997年9月底，当时还在凯德旗下雅诗阁的毛大庆去曼谷玩，发现街上全是荷枪实弹的警察。
那次席卷全亚洲的经济危机，对亚洲人民来说是一次金融知识普及。最先清醒的是新加坡人，他们发现拿银行的钱玩地产是很危险的：
要像美国人那样，用金融产品做地产，实现资本的证券化。
新加坡人推行了房地产金融法案，亚洲第一笔房地产基金上市。他们又把更多的钱，投向了他们的北方——中国。
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从1997年到2007年，做多中国的香港和新加坡公司，经历了中国楼市第一个黄金十年。
凯德是这批企业里最亮眼的那个。他们早早发起商用信托基金、住宅开发基金和来福士基金，代表新加坡投资者持续押注中国。
欧美的资本大鳄，要比新加坡和香港人晚七年才来。
2004年，摩根士丹利买下上海的地标——世贸大厦，拉开了欧美资本进入中国的序幕。
仅那一年，境外机构买走中国34亿美元的写字楼、酒店和高档公寓。开发资金则有194亿美元。
与新加坡、香港的投资人不同，欧美资本的进入以大宗交易为主，他们普遍没有做中国人民老朋友的打算。
他们做生意的方式，比中国人还中国人。
澳大利亚的麦格理银行一年时间买走了上海和杭州11个项目，中国区总裁说这一切都是因为“有很好的员工”：
房地产开发有100多个章需要敲，这不是老外都能学会的。这是麦格理最大的资本。
那几年，大摩房产基金的中国区负责人彼得森夜夜笙歌，后来他因为贿赂而被祖国推上了被告席，面对审判，他委屈地抱怨：
一周有三四天晚上在歌厅度过，喝酒喝到晕过去，然后第二天早上发现旁边躺着个陌生的妞。
买到楼后，欧美买家会很快翻新，然后迅速脱手。
短短两年，地产成为外资投资的第二大行业，让很多人产生了担忧。社科院专家易宪容旗帜鲜明地发表文章：
应严厉遏制外资炒作境内房地产。
没多久，“171号”文件就来了。
外资在中国房地产的野蛮期，以北京否决爱尔兰财富整购西单茂而结束。
限外令持续了十年。这十年里，外资很难染指天际线了。在这个过程中，外资在押注中国上出现了第一次分歧。
美国黑石频繁抛售中国房地产，一直在买买买的大摩和花旗也销声匿迹。
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楼市“限外令”执行10年之久，直到2015年才宣告解禁。但此时，香港资本也开始悄悄撤退了。
从李嘉诚、郑裕彤，再到刘銮雄、罗康瑞，他们纷纷抛售内地的房地产资产，新华社旗下智库甚至撰文：
别让李嘉诚跑了。
兽爷的好朋友包叔感叹，好羡慕那些冷漠无情、说走就走的人。
我不行，我走还得拿点吃的。
新加坡企业则截然不同。尤其是凯德，他们逆势而上，在中国一二线核心城市的核心地段持续投资。
今年5月，凯德在上海的北外滩来福士项目亮相，这个被誉为“上海最高双子楼”的项目是他们在去年底花了128亿买下的，是凯德在中国迄今为止交易金额最大的单体项目收购。
谁看多，谁看空，一目了然。
上个月，重庆来福士正式亮灯，成了这座网红城市的新地标。它刷新了两项纪录：
凯德旗下全球投资最大项目；
新加坡在华投资最大单体项目。
重庆来福士创造了多项世界建筑奇迹。比如位于250米高空的中国首座横向摩天大楼——水晶连廊，是国内高空建筑的第一次。
中新互联互通项目展厅，也被放在了重庆来福士，意味着它被赋予了类似苏州工业园的政治使命。
“平衡、集中、规模、灵活”是他们的发展战略。凯德在全球布局，业务遍及全球30多个国家。但在中国的25年，他们深入了中国经济腹地。从组织架构上也能看出，他们把中国放在与新加坡市场平行的核心位置。
这种与中国改革开放和经济腾飞一起成长，也实现了互相成就。凯德集团首席执行官李志勤说：
中国是凯德最重要的市场，我们认为找不到任何一个市场能代替。
押注中国也带来了巨大的回报，凯德战略布局了五大核心城市群，横跨了住宅、办公楼、商业综合体、产业园、工业及物流地产、服务公寓等多个领域。
全球共有十家来福士广场，其中有九家都在中国。
不知不觉，凯德已经成为中国最大外资房地产集团之一。凯德的商业模式，早就是国内众多大公司的启蒙老师和对标对象。
一个外国人，不远万里来到中国，25年旷日持有的押注中国国运，说起来似乎很容易。
巴菲特在致股东信里引用过吉卜林的诗歌《如果》：
如果所有人都失去理智，你仍能保持头脑清醒；
如果你能等待，不要因此厌烦；
这个世界的一切都是你的。
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