4月10日，中南集团所有一二级子公司的一二把手，都被叫到位于江苏南通的海门。
海门是中南老板陈锦石的老家。在自己的老家，在集团核心高管的见证下，陈老板宣布36岁的陈昱含有了更重的担子：
正式就任中南控股集团董事局副主席，全面接管集团工作。
陈老板说他自己主要掌管中南建筑板块。59岁的他当着女儿的面，对很多中南领导进行了点评，然后说：
我计划在几年内退休。
33年的创业史，终于到了交班的时刻了。和很多拔脚上岸的地产商一样，陈老板也没读过什么书。他靠推三角车、在工地做小活起家。
这家公司的一个重要转折点在2017年。陈老板三顾茅庐，请来明星经理人陈凯担任置地董事长。加入中南置地不到三年，陈凯让这家家族企业成为了中国房地产行业最大的黑马——销售额从500亿量级窜到了2000亿量级。
陈凯另一大工作是亲手培养陈老板的女儿陈昱含。去年，陈凯离开了中南。亦步亦趋跟随陈凯三年的陈昱含，终于迎来她的时代——全面接管中南置地。
去年，陈昱含也身背董事局副主席的职务，但还是个虚职，她主要还是负责中南置地。这次“加冕”过后，她终于正式替代陈锦石和他的老兄弟们，进入控股董事局，担任控股总裁。
陈老板说女儿有自己的想法，要改变中南。轮到陈昱含发言，这个姑娘果然直言不讳：
我很早就看不惯控股和下面公司一些毛病了，要检查，要改变。
改变很快就到来了。
1
昨天一早，中南置地集团又在海门总部召开了一个视频会议。陈昱含宣布，中南置地将进行组织架构调整：
南京区域与苏州区域合并，新成立苏皖区域，由原苏北区域总毕兴矿负责；
苏中区域与苏南区域合并，新成立苏沪区域，由原苏中区域总周平平负责；
浙南区域与浙东区域合并，新成立浙东区域，由原苏南区域总张健负责；
长沙区域与武合区域合并，新成立武合区域，由原武合区域总鞠文杰负责；
鲁西区域与青岛区域合并，新成立山东区域，由原青岛区域总李心原负责；
新成立的北方区域，由东北区域，以及鲁西区域旗下京津等地项目合并而来。
一番猛操作过后，中南置地的区域数量，由原先的19个，变成了14个。另外，中南内部通知设立六个军级区域。
与普通区域不同，军级区域拥有极高的自由度和审批权限。新成立的苏沪、苏皖、山东、浙东都位列其中，其他两个是杭州和西郑区域。
被合并掉区域的负责人，位置就有些尴尬了。有的区域负责人被调回总部当储备区域总，有的改任为区域营销总。还有的，被下放为片区负责人。
一位中南的朋友看完名单后跟包叔感叹，算上去年成渝区域王家曦的离开，吴锐的上台，老中南人已经完全掌控了局面：
打工皇帝陈凯时代的职业经理人，余晖散尽了。
连锁反应依然在继续。由于原鲁西区域总王晓波到了云贵，原云贵区域总唐俊飞，也在昨天正式离开了中南。
同时，中南建设旗下的建筑板块也在发生变化，据说中南建筑11个区域公司，除了部分条线外，将优化掉1000人。
一向低调的中南，进行了这一系列极有目的性的改革。就像兽爷对金瓶梅的爱一样，虽然没有摆在台面上，但所有人都看出来了。
合并和升级，就意味着在疯狂扩张之后，要收缩规模，并深耕重点区域。轰轰烈烈的公司变革由海门出发，又蔓延向了中南布局的近20个区域。
很多权力都被收归上来了，一些弊病确实得到了遏制。比如，原先各区域项目，因为暗中的利益纠葛，很少使用自家的海门设计院，现在相关权限收归后，变得不可能了。
中南控股层面成立了投资中心，负责协调置地、高科、建筑、资本、教育五大板块协同拿大项目。同时，中南高科也在整合资源，准备上市。简单说，女总裁想要旗下所有公司都有活干，提高各版块协同能力，降低成本。
最重要的是，她不想再把所有筹码，都押到房地产上了。
在《瓦尔登湖》里，梭罗写过：
一代人抛弃另一代人的事业，就像抛弃搁浅了的船只。
2
陈昱含一出道，就贴着父亲陈锦石，和明星总裁陈凯两位房地产前辈的标签。
但她既没有陈锦石的压迫感，也没有陈凯冰冷的精细。她在三年前喊出过2020年中南三千亿的销售目标。当然没有实现。
今年业绩会上，陈昱含又公开喊出了销售额5000亿的目标，但带点狡猾的是，这次她没有为目标设定时间。
过去六年，中南激进扩张，成了中国房地产行业最大的黑马之一，销售额翻了20倍。但很多隐患，也是那时候埋下的。三道红线出台后，中南连踩两条，净负债率高达147%。这是一个很危险的数字。
过去，中南要求置地区域自己找钱，投资落地项目。三道红线后，中南集团各版块的投资项目资金都要自己解决。中南的要求是，建筑板块利率低于8.5%，置地板块利率低于12.5%，找不到符合标准的资金，投资项目就不用再上报集团过审了。
2020年，中南建设销售额2200多亿，利润、营收都增长了很多，红线也降到了一条。但仔细看下就知道，中南的净负债率和现金短债比都是踩线完成指标，销售毛利率只有18%。
近800亿的有息负债，综合利率高达：
8.6%。
地产业的蛮荒时代，诞生了一批类似于中南的房企。他们的利润率极低，利息极高，却挥舞着金融大棒完成了最后的规模冲刺。陈昱含想做的，是把黑马变成白马。
只是集中供地后，中小民营房企要做到这一点，更难了。
十天前的重庆集中供地，中南信心十足地参加，却一块地也没有抢到。昨天杭州首日集中供地，设立了军级区域的中南，也依然没有抢下任何一块。
中南的朋友算过，拿到土地的房企，最快六个月回款后，还能在第三轮再狙击一次。
严峻的外部环境下，陈昱含的三把火烧得更旺了。
今年中南公开的销售目标是2500亿，增加不多。但朋友说，房地产板块业务占比要降到30%。
内部实际销售目标降到了不足两千亿。
也没毛病。中南本来就是做建筑起家的。
3
2016年，孙宏斌在浙江大学招聘时说了句很有名的预言：
2017年将是中型企业并购的机会。
那时的地方房企都很爱学习融创。房地产黄金十年过去，他们一度厌倦了房地产，开始转型，但四处碰壁。回过头来，眼睁睁看着别人加杠杆，火箭般蹿升。他们深感自己错过了一个时代，又纷纷加杠杆借钱，拷贝着碧桂园的合伙人机制，挖了很多大腕，希望成为下一个碧桂园或融创。
地产老板们也变身成为宇宙中心海淀的鸡娃家长。从福晟到彰泰，从蓝光到中梁，两千亿、三千亿的目标接踵而至。
当年上海社科院做过一个调查：95%的家长，都认为自己的孩子考试成绩都应该进入前5%。
然而两年后，孙宏斌突然公开说，2016年在浙大说的，被中型企业理解错了：
明后年的机会，其实是中型企业被大企业并购的机会，未来是大公司的钻石时代。
铁打的韭菜，流水的黑马。很快，我们见到了很多黑马的命运。他们有的像福晟、彰泰一样摔倒了，比赛资格被取消，雄心壮志化为一场泡影；有的像华夏幸福和泰禾一样，大厦将倾，曾经的枭雄虎落平原；有的一边自救一边把自己漆成白色，实际上已经看不到前路了，难寻栖身之地了。
曾经的奇迹和荒诞，都随着雨打风吹去了。还有更多的雷声在路上。不知道当时喊出几千亿目标的黑马们，这两年看到撸起袖子大割韭菜的孙宏斌，是一种什么样的感受。
好的坏的全让你一个人说完了，我们还能说什么。
或许陈昱含的选择是对的。前段时间年报季，一个前十名的地产老板看完某头部地产商的财报，跟包叔感叹，以前还老怀疑自己是不是胆子太小了，但现在看都是雷。
我要是中小地产老板，就把公司卖了，一把梭哈，何必这么苦苦支撑呢？
相比起陈昱含的上位，我觉得更有意思的是陈锦石的隐退。他可能是近年来唯一一个成功放手的老板，如果之后不出什么意外的话。
1988年，包工头陈锦石从海门出发，揣着自己全部家当，带着一只28人的队伍，前往山东完成了中南第一个总包项目：
东营农工商办公楼。
放手中南置地后，他又能把工作重心放到中南建设了，那才是真爱。在建筑界，陈锦石的勤奋，和他的严苛一样众人皆知。他是最早一批在工地装摄像头的建筑商，他的房车上带卫星电话和视频设备，靠这辆车掌握全国的工地。
2008年的那场全球危机中，中南也差点倒下。陈老板和身边的人说，自己的一生是被人推动起来的，包括一直追随的老臣，也包括海门和南通地方上的朋友。
四万亿是在2009年春节后到来的，中南也由此起死回生，高管们拿着麻袋分钱。
但很少有人知道，2009年的春节，陈锦石带人去南通南郊的狼山烧香拜佛，回来后说自己后悔了：
走到今天这一步。退无可退。
海门是中南老板陈锦石的老家。在自己的老家，在集团核心高管的见证下，陈老板宣布36岁的陈昱含有了更重的担子：
正式就任中南控股集团董事局副主席，全面接管集团工作。
陈老板说他自己主要掌管中南建筑板块。59岁的他当着女儿的面，对很多中南领导进行了点评，然后说：
我计划在几年内退休。
33年的创业史，终于到了交班的时刻了。和很多拔脚上岸的地产商一样，陈老板也没读过什么书。他靠推三角车、在工地做小活起家。
这家公司的一个重要转折点在2017年。陈老板三顾茅庐，请来明星经理人陈凯担任置地董事长。加入中南置地不到三年，陈凯让这家家族企业成为了中国房地产行业最大的黑马——销售额从500亿量级窜到了2000亿量级。
陈凯另一大工作是亲手培养陈老板的女儿陈昱含。去年，陈凯离开了中南。亦步亦趋跟随陈凯三年的陈昱含，终于迎来她的时代——全面接管中南置地。
去年，陈昱含也身背董事局副主席的职务，但还是个虚职，她主要还是负责中南置地。这次“加冕”过后，她终于正式替代陈锦石和他的老兄弟们，进入控股董事局，担任控股总裁。
陈老板说女儿有自己的想法，要改变中南。轮到陈昱含发言，这个姑娘果然直言不讳：
我很早就看不惯控股和下面公司一些毛病了，要检查，要改变。
改变很快就到来了。
1
昨天一早，中南置地集团又在海门总部召开了一个视频会议。陈昱含宣布，中南置地将进行组织架构调整：
南京区域与苏州区域合并，新成立苏皖区域，由原苏北区域总毕兴矿负责；
苏中区域与苏南区域合并，新成立苏沪区域，由原苏中区域总周平平负责；
浙南区域与浙东区域合并，新成立浙东区域，由原苏南区域总张健负责；
长沙区域与武合区域合并，新成立武合区域，由原武合区域总鞠文杰负责；
鲁西区域与青岛区域合并，新成立山东区域，由原青岛区域总李心原负责；
新成立的北方区域，由东北区域，以及鲁西区域旗下京津等地项目合并而来。
一番猛操作过后，中南置地的区域数量，由原先的19个，变成了14个。另外，中南内部通知设立六个军级区域。
与普通区域不同，军级区域拥有极高的自由度和审批权限。新成立的苏沪、苏皖、山东、浙东都位列其中，其他两个是杭州和西郑区域。
被合并掉区域的负责人，位置就有些尴尬了。有的区域负责人被调回总部当储备区域总，有的改任为区域营销总。还有的，被下放为片区负责人。
一位中南的朋友看完名单后跟包叔感叹，算上去年成渝区域王家曦的离开，吴锐的上台，老中南人已经完全掌控了局面：
打工皇帝陈凯时代的职业经理人，余晖散尽了。
连锁反应依然在继续。由于原鲁西区域总王晓波到了云贵，原云贵区域总唐俊飞，也在昨天正式离开了中南。
同时，中南建设旗下的建筑板块也在发生变化，据说中南建筑11个区域公司，除了部分条线外，将优化掉1000人。
一向低调的中南，进行了这一系列极有目的性的改革。就像兽爷对金瓶梅的爱一样，虽然没有摆在台面上，但所有人都看出来了。
合并和升级，就意味着在疯狂扩张之后，要收缩规模，并深耕重点区域。轰轰烈烈的公司变革由海门出发，又蔓延向了中南布局的近20个区域。
很多权力都被收归上来了，一些弊病确实得到了遏制。比如，原先各区域项目，因为暗中的利益纠葛，很少使用自家的海门设计院，现在相关权限收归后，变得不可能了。
中南控股层面成立了投资中心，负责协调置地、高科、建筑、资本、教育五大板块协同拿大项目。同时，中南高科也在整合资源，准备上市。简单说，女总裁想要旗下所有公司都有活干，提高各版块协同能力，降低成本。
最重要的是，她不想再把所有筹码，都押到房地产上了。
在《瓦尔登湖》里，梭罗写过：
一代人抛弃另一代人的事业，就像抛弃搁浅了的船只。
2
陈昱含一出道，就贴着父亲陈锦石，和明星总裁陈凯两位房地产前辈的标签。
但她既没有陈锦石的压迫感，也没有陈凯冰冷的精细。她在三年前喊出过2020年中南三千亿的销售目标。当然没有实现。
今年业绩会上，陈昱含又公开喊出了销售额5000亿的目标，但带点狡猾的是，这次她没有为目标设定时间。
过去六年，中南激进扩张，成了中国房地产行业最大的黑马之一，销售额翻了20倍。但很多隐患，也是那时候埋下的。三道红线出台后，中南连踩两条，净负债率高达147%。这是一个很危险的数字。
过去，中南要求置地区域自己找钱，投资落地项目。三道红线后，中南集团各版块的投资项目资金都要自己解决。中南的要求是，建筑板块利率低于8.5%，置地板块利率低于12.5%，找不到符合标准的资金，投资项目就不用再上报集团过审了。
2020年，中南建设销售额2200多亿，利润、营收都增长了很多，红线也降到了一条。但仔细看下就知道，中南的净负债率和现金短债比都是踩线完成指标，销售毛利率只有18%。
近800亿的有息负债，综合利率高达：
8.6%。
地产业的蛮荒时代，诞生了一批类似于中南的房企。他们的利润率极低，利息极高，却挥舞着金融大棒完成了最后的规模冲刺。陈昱含想做的，是把黑马变成白马。
只是集中供地后，中小民营房企要做到这一点，更难了。
十天前的重庆集中供地，中南信心十足地参加，却一块地也没有抢到。昨天杭州首日集中供地，设立了军级区域的中南，也依然没有抢下任何一块。
中南的朋友算过，拿到土地的房企，最快六个月回款后，还能在第三轮再狙击一次。
严峻的外部环境下，陈昱含的三把火烧得更旺了。
今年中南公开的销售目标是2500亿，增加不多。但朋友说，房地产板块业务占比要降到30%。
内部实际销售目标降到了不足两千亿。
也没毛病。中南本来就是做建筑起家的。
3
2016年，孙宏斌在浙江大学招聘时说了句很有名的预言：
2017年将是中型企业并购的机会。
那时的地方房企都很爱学习融创。房地产黄金十年过去，他们一度厌倦了房地产，开始转型，但四处碰壁。回过头来，眼睁睁看着别人加杠杆，火箭般蹿升。他们深感自己错过了一个时代，又纷纷加杠杆借钱，拷贝着碧桂园的合伙人机制，挖了很多大腕，希望成为下一个碧桂园或融创。
地产老板们也变身成为宇宙中心海淀的鸡娃家长。从福晟到彰泰，从蓝光到中梁，两千亿、三千亿的目标接踵而至。
当年上海社科院做过一个调查：95%的家长，都认为自己的孩子考试成绩都应该进入前5%。
然而两年后，孙宏斌突然公开说，2016年在浙大说的，被中型企业理解错了：
明后年的机会，其实是中型企业被大企业并购的机会，未来是大公司的钻石时代。
铁打的韭菜，流水的黑马。很快，我们见到了很多黑马的命运。他们有的像福晟、彰泰一样摔倒了，比赛资格被取消，雄心壮志化为一场泡影；有的像华夏幸福和泰禾一样，大厦将倾，曾经的枭雄虎落平原；有的一边自救一边把自己漆成白色，实际上已经看不到前路了，难寻栖身之地了。
曾经的奇迹和荒诞，都随着雨打风吹去了。还有更多的雷声在路上。不知道当时喊出几千亿目标的黑马们，这两年看到撸起袖子大割韭菜的孙宏斌，是一种什么样的感受。
好的坏的全让你一个人说完了，我们还能说什么。
或许陈昱含的选择是对的。前段时间年报季，一个前十名的地产老板看完某头部地产商的财报，跟包叔感叹，以前还老怀疑自己是不是胆子太小了，但现在看都是雷。
我要是中小地产老板，就把公司卖了，一把梭哈，何必这么苦苦支撑呢？
相比起陈昱含的上位，我觉得更有意思的是陈锦石的隐退。他可能是近年来唯一一个成功放手的老板，如果之后不出什么意外的话。
1988年，包工头陈锦石从海门出发，揣着自己全部家当，带着一只28人的队伍，前往山东完成了中南第一个总包项目：
东营农工商办公楼。
放手中南置地后，他又能把工作重心放到中南建设了，那才是真爱。在建筑界，陈锦石的勤奋，和他的严苛一样众人皆知。他是最早一批在工地装摄像头的建筑商，他的房车上带卫星电话和视频设备，靠这辆车掌握全国的工地。
2008年的那场全球危机中，中南也差点倒下。陈老板和身边的人说，自己的一生是被人推动起来的，包括一直追随的老臣，也包括海门和南通地方上的朋友。
四万亿是在2009年春节后到来的，中南也由此起死回生，高管们拿着麻袋分钱。
但很少有人知道，2009年的春节，陈锦石带人去南通南郊的狼山烧香拜佛，回来后说自己后悔了：
走到今天这一步。退无可退。
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