有人准备在地产大后期悄悄拔尖

很多人都以为，陈冠希最后一部大银幕作品是2009年《神枪手》，但其实，2019年他险些又出现在电影中。

那一年上映的《风中有朵雨做的云》中，陈冠希本来饰演一名私家侦探，帮助主角破案，但上映前戏份全部被删，只留下了一句旁白，却成了全片分量最重的一句话：

所有事情都是这样，会过去，被忘记，包括我。

风雨云的背景，正是大名鼎鼎的“广州第一土豪村”冼村旧改和拆迁。旧改一直被认为是房地产行业的难题之一，而陈冠希的那句台词算是把旧改的最难处说出来了。

对于开发商来说，造房子是最简单的，拆房子就更是拿手好戏，但最难的，是梳理这块土地的历史纠葛，是划分人和人之间的利益，是正确处理：

人、地还有城市的历史。

旧改和城市更新，因此门槛更高。在招拍挂时代不怎么受人重视，系统的研究就更少了。

但也不是没有人做，最近子姨读了一本系统梳理城市更新的好书。

几天前，上海三联书店和融信集团一起出版的《城市生长：融信集团城市更新十观》，上下两卷，十几万字。

书里有很多有趣的东西，尤其是对中国的城市更新，有着敏锐捕捉和深度深知。

比如，融信通过对人口、交通、街道、景观、文化等十个城市生活细微面的“切口”，用拆分的方法，提供了一系列更微观，更具人文视角的思考与总结。书中很多观点是犀利而敏锐的：

每个城市都有一条被义乌小商品攻陷的商业街；

真正支撑起杭州崛起的力量，可能不是阿里巴巴，在强调“新经济”的时代，工业依旧是杭州的里子。

......

比如，他们发现北京的城市负荷其实是存在弹性的，人口规模是偏小的，并用心良苦地提醒：

唯有利益，才能决定作为社会经济活动基础的人口，是不辞辛劳地外飞，还是情系桑梓去返巢。

这本来是一本旧城改造的技术专著，但很少一本正经地讲述“商业模式”和“理论综述”的学究气，更像一本文笔隽永的游记。

比如，谈到交通系统对城市更新的意义，他们是这样开篇的。

即便是老北京的的哥，可能也很少有人能答出，北京地铁最长的一站是哪里。或许，唯有那些在《五环之歌》中听出悲怆意味的北漂们……才会带着忧郁的坚定，给出一个咬牙切齿的答案：地铁13号线，从望京西站到北苑站。

简直可以当做城市规划的入门书籍来读一读。

书里的观察，都是来自于街头巷尾的，脚踏实地搞研究，亲自走访、又有实际操盘经验，最后写成书的，在以前，就是徐霞客了。

55岁那年，徐霞客被人送回老家。别人问他何苦来哉。徐霞客回答：

吾以老布衣，孤筇双屦，穷河沙，上昆仑，历西域，题名绝国，与三人而为四，死不恨矣。

《城市生长：融信集团城市更新十观》还有更大的利益和野心。

它既是城市更新的理论概述，也是实践报告和经验总结。融信把过去十年做旧改的经验做了全方位梳理，然后打包输出。

这么做的底气，当然是他们操盘的城市更新项目。融信分享了多个生动的案例，子姨印象最深刻的，是福州的一个旧改项目：

海月江潮。

2014年1月，融信以超过76亿元的价格竞得了福州市苍霞地块和太平汀洲地块。这块地来头很大，它所在的上下杭苍霞片区是海上丝绸之路的起点，就在福州地标“三坊七巷”的正南面。

去过福州的人都知道，三坊七巷是政务区和文教区，保留了大量的高官、文化名流的故居，建筑庄严气派，即便如此，建筑的考究和豪气也比不上苍霞片区，因为福州的巨贾富商都住这里。

说白了，海月江潮所在的苍霞地区，是闽商的圣地。

所以，可以想象融信拿下这块地的时候，面临怎样的难题。别的不说，光地块内大量的文物、历史建筑和名木古树，就不能随意动；而政府出让这块土地，本意是希望它能焕发活力，重新成为福州的商业中心。

住宅、商店、街区，甚至教堂，是保护还是翻新，是修旧如旧还是破旧立新，需要一幢楼一幢楼去想解决方案。

这也正是城市更新最难的地方，想让政府满意、让居民满意，都有基本的国家标准，而最困难的就是：

城市更新要对历史负责。

想让历史满意，没有任何的现成标准可用，融信只能自己来做。他们甚至推动政府做了一份名为《苍霞保规》的文件，作为标准文件。

为了保持100多岁高龄建筑的肌理与尺度，融信需要把建筑间距退让出来，但地块上的建筑普遍间距仅有2.5米到3米，没法匹配现代商业街区的尺度要求。

最终，融信主动把退让距离拉升到5米的方案。

这都是真金白银，建筑面积从10.5万缩水到了8.2万平方米。容积率从最初的1.46，降到了1.28。

到了建筑的翻新上，融信更自诩小心，他们对每一幢古建做了编码，一对一出台保护修复方案。

比如为了让中平旅社修旧如旧，他们专门去采购了福杉，对木材进行了长达两年的脱脂、脱水，花了几个月烧了青砖和瓦，就是为了保持原建筑的风格。

修葺木质结构建筑就更是如履薄冰了，他们请来老匠人，用三个多月时间对1000多个木构件一个一个打磨和保护。

就这样，他们让福州第一家照相馆、第一家西餐厅、南方日报社旧址、邱德康烟行等24幢历史建筑，重新活了过来。

就这样，融信把14个街巷上的建筑一个一个维护好，然后把建筑之间的街巷打通，造了毛细血管，新的交通网络建立起来，旅游和商业的内容就可以展开了。

一个已经无法被GPS定位的地块，重新有了烟火气、市井气。

融信做海月江潮的沟沟坎坎，《城市生长：融信集团城市更新十观》有详细的记录。

做完海月江潮之后，融信就像突然开窍了一样。他们陆续在郑州、太原等地拿下了旧改项目。

比如，2017年融信进入太原，在市北太原钢铁集团的旁边拿下了旧改项目。太原钢铁是太原乃至山西最有分量的企业，这块地承载着一代人的精神回忆，也是老工业区艰难转型的见证者。

融信没有用“府”“院”“一号”来命名项目，而是充分考虑了太原人对太钢的情感，把项目叫做：

时光之城。

怎么样既保留太原人的集体记忆，不破坏地块的工业气质，又符合居民区的温馨，融信想到的破局之道是：

艺术。

在时光之城内，他们做了造型硬朗的艺术馆，保留了很多钢铁厂的元素；而在项目的商业街区中，用了大量的雕塑、铺装，做了适合工业区的“沉浸式”艺术。

说到底，城市更新的根本，就是尊重人的情感和回忆。

融信所做的一切，包括出版《城市生长：融信集团城市更新十观》，其实都是为未来做准备。

毫无疑问，未来的房地产是旧改的时代，是城市更新的时代。有人算过，到房地产大后期，仅仅是城市旧改更新，每年都会产生12亿方的业务量。足以支撑一个庞大的行业。

深圳的今天，就是大部分一二线城市的明天。

但城市更新和房地产开发，本质上是两个行业。唯有有准备、有技术、有水平的人，才能实现无缝切换。

很多房企已经在为未来做准备了，其中当然包括融信。《城市生长：融信集团城市更新十观》，就是他们展示话语权的一部分。

如今，融信城市更新项目已经超过8个，体量已经超过1200万平米，位居全国前十。

《风中有朵雨做的云》几乎奠定了大众对于城市更新的灰暗印象，当被问到为什么电影要叫这个名字的时候，导演娄烨回答道：

时代似风，欲望如雨，命运成云。

在阳光面前，风雨云都要散去。城市更新作为一门体量庞大的生意，将来注定、也必须要走上一条专业化的、正大光明的道路。

《城市生长：融信集团城市更新十观》也许可以开个好头。

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