1988年4月，廊坊的小镇青年王文学决定把自己的火锅店做大，他和朋友合伙成立了一家新公司，打算多开几个店。
此时他的“川崎火锅店”已经开了6年多，是廊坊最火的饭馆。有一段时间，富起来的小王老板跨界搞起了装修，带着工程队承接政府的单子，但是账总是收不回来；对于房子这事，他有点心灰意冷。
开火锅店之前，小王老板上世纪八十年代末在廊坊运输队工作。有媒体说小王当时在运输队做过司机。不过王文学的发小有次跟你包叔说，王文学在廊坊市工业学校的专业是商业管理，毕业后被分配到廊坊运输公司企业管理科。这是极少数学管理出身的富豪。
上世纪八十年代，中国跟日本有过一段蜜月期。全国正掀起全面学习日本TQC（全面质量管理）的热潮，从中央到地方层层下达文件，开办学习班。廊坊运输公司的TQC学习就由王文学负责。
其实，就算做司机也不是什么丢脸的事。现在的年轻人动辄喊着要颠覆世界，要财务自由，戴着有色眼镜的他们，当然觉得司机并不是一个体面的职业。
但在劳动者推动历史车轮前进的八十年代，司机和国企职工、供销社销售一样，都是根正苗红的中产阶级。
小镇青年的王文学特别好学，身处廊坊的他有着强烈改变自己命运的动力。1992年，这位中产阶级下了海，把自己抛入了洪流。他在廊坊党校旁边开了一家火锅店，没多久，面积就扩大了一倍。
1998年，王文学的新饭馆还在筹备中，但一个机会突然摆在了王文学的面前。火锅店的房东廊坊市委党校手里有一块地要盖宿舍楼，但是手里没钱。
又有资金，又有工程队，近水楼台的王文学拿下了项目。他的条件是，除了盖宿舍楼，要修5栋楼自己卖。华夏房地产公司因此成立，王老板的第一个楼盘华夏花园建起来了，华夏这个名字，就取自项目旁边“华夏里”的小街道。
华夏花园5幢红白相间的小楼很快销售一空。这是王文学千亿产业园区帝国的第一桶金。
2011年，华夏幸福A股上市，销售额超过150亿元，正式成为中国最大的产业地产开发商。2016年，华夏幸福销售额超过千亿元，王文学的身家也达到了500亿。
今天的华夏幸福，可能是中国唯一一个以平方公里来计算面积的公司。
你包叔把华夏幸福和地方政府签约的产业新城算了下，总面积超过2000平方公里。当然，这些大部分都只是华夏幸福帮地产政府托管的产业园区。不过被称为“首富制造机”的策划师王志纲还是预言，再过几年，中国的首富将是王文学。
一
曾长期地处廊坊一隅，王文学有着强烈的学习焦虑症。
他经常给员工开书单，督促大家一起进步。如果那些年有得到APP，他可能是那种会把所有付费课程都撸一遍的读者。早年他就曾经频频入京参加各种学习班，来打开自己的商业思路。
在他的创业过程中，有两个“王大师”对他影响特别大。
第一位是王志纲。王大师曾经是中国地产圈的红人，这位前新华社记者离开体制的第一份工作是“碧桂园总策划师”。据他自己回忆，他在杨国强最困难的时候伸出援手，才有了今天的碧桂园；也是他陪同王健林见吉林省委书记，拿下长白山项目，开创了万达的文旅时代。
点子大师在2002年建议王文学放弃住宅做园区：做园区运营商，可能做到第一。
第二个“王大师”则是和君咨询的王明夫。王文学此后的管理思想，很大程度上来自于这位提倡家长式管理和个人崇拜的企业管理大师。在和君商学院内，学生要叫王明夫“先生”，入学要行拜师礼。
2012年，王文学花了24万学费，上了和君商学院的总裁班，华夏幸福的多位高管，也都进入和君商学院学习。2015年，王文学还参与了“王先生”新三板公司的定增。
王文学还崇拜两位领袖。在华夏幸福的眼中，新加坡这个产业新城一直是模仿的对象。从一个荒岛到今天，新加坡的成功离不开李光耀个人的远见卓识和威权政治制度。
他还崇拜另一位伟大领袖。一个学历不高但力求上进的读书人，走“农村包围城市”道路，向国外寻求道路和理论的支持。王文学跟他的这位偶像某种意义也很像。
华夏幸福的诞生，来自于廊坊政府对标苏州工业园区的设想。1994年苏州园区启动后，各地政府纷纷上马开发区，园区泛滥成灾，违法圈地频出。
2003年，发改委国土部联手清理开发区，砍掉了全国77%的开发区，固安开发区也被叫停。那时王文学已经在固安砸下两个亿，而那年华夏幸福一年销售额也就三个亿。这意味着，王文学把全部身家压在了固安工业园。媒体报道说，看到发改委文件后，他大哭了一场。
但文件中的一个豁免条款，给了王文学一线生机。差点夭折在襁褓中的华夏幸福，在两年后拿到了通行证。
虽然幸免于难，但是不安全感始终伴随着王文学。这也是为什么雄安新区成立后，懂事的华夏幸福当即表示，愿意无条件退出雄安周边500平方公里的委托区域。
领袖曾说：
“如果革命失败了，我就重上井冈山，重新领导红军搞第二次革命。”
创业十九年后，正处于历史转折中的王文学，也正在企业内发起又一次组织革命。
二
中国指数研究院昨天数据显示，2017年华夏幸福销售额1460亿元，规模位居行业第九位，排名下滑了一个位次。
这是狂奔多年的华夏幸福历史上第一次座次下滑。
十年一大坎。2008年把产业园区琢磨透之后，王文学开始了大踏步往前进。但多年高速发展后，华夏幸福的诸多问题在今年开始凸现。
华夏幸福的产业新城概念，在房地产的上半场可以无往不利，但潮水退后，地方政府会发现这些概念或多或少都会有些问题。如何穿越房地产的下个周期，这不仅是华夏幸福的问题，也是所有地产商都在想的问题。
房子是用来住的，不是用来炒的。这句话道尽了华夏幸福住宅集团——孔雀城今年的尴尬。作为环京的最大地主，华夏幸福的主力客群都是新老投资客。今年环京大跌，投资客都在持币观望，这对于华夏幸福的冲击可不是一点点。
另一方面，产业小镇发展不顺，招揽来的120位小镇镇长，半年时间内离职大半。
华夏幸福内部也出现了摇摆。2016年成立了城市地产事业部，试图去一二线城市拿地盖房。要知道，华夏幸福内部，一度很忌讳说房地产。甚至有一段时间，谁说开发房地产，王文学就和谁拍桌子。
但眼看着城市布局策略相似的碧桂园和恒大向年销售6000亿狂奔，华夏幸福内部开始有越来越多的人想圈地卖房，思想出现很大摇摆。
王文学也不是没有看到这一点。在2016年年底的年会上，他正式提出一个概念：诚意正心干好产业新城。他仍旧对着产业新城有着道路自信。
诚意正心典出《礼记》：欲修其身者，先正其心；欲正其心者，先诚其意。诚心正意，是士大夫修身齐家治国平天下的前提。
2017年10月，华夏幸福连发两个内部通知——为实现“诚意正心干好产业新城”的战略要求，成立了两个小组：诚正事业纲领项目组和诚正事业组织优化项目组。
诚正事业纲领项目组的总负责人为联席总裁赵鸿靖，成员包括了负责产业规划的副总裁、品牌总监、董秘、人力总监和华夏幸福大学校长等人。另一个小组——诚正事业组织优化项目组的总负责人为人力副总裁袁刚。
在董事会和高管层之外，成立一个小组，这样的创举似乎也来自于王文学崇拜的领袖。
成立小组，也是王文学的惯用手段。2016年11月，在公司上下对足球队不满的时候，华夏幸福成立足球领导小组。王文学亲自担任组长，组员仅有赵鸿靖和叶珺；在小组内，王文学用这样的方式对叶珺“杯酒释兵权”，让赵鸿靖取而代之。
诚正事业小组很快掀起了人事波澜。10月底，华夏幸福两条业务线同时人事激荡。产业地产和住宅“孔雀城”的总裁叶珺和许焰林分别被撤。
产业地产这边，叶珺被换到创新业务板块，成为该板块的负责人。取代叶珺的是赵鸿靖。1978年出生的赵鸿靖，被外界看作是公司接班人选。
住宅业务被赶走的许焰林，来华夏幸福之前，是万科合肥总经理，他雄赳赳气昂昂地奔赴固安，一年之后，就悻悻离开。
接替他的仍是万科出身的傅明磊。傅后来跳到旭辉地产，经历一次人事风波后去了中梁做CEO。在中梁上了几天班后，又加盟了华夏幸福。
1998年，王文学谦虚地求王石教怎么开发房子，王石大手一挥，派万科河北分公司前往做咨询工作，被王文学奉为座上宾。十九年后，万科的城市总经理，在王文学手下已经接不了几招。
1992年到1998年，王文学的“川崎火锅店”最开始主营老北京涮羊肉，后来又推出炒菜。王老板的发小告诉你包叔，能做成廊坊最火的餐馆，王老板的秘诀是六个字：
“换厨子，添新菜。”
老子在道德经里说，治大国，若开小餐馆。不管是开火锅店，还是做产业新城帝国，王文学的方法论，似乎都没有大的变化——华夏幸福薪资待遇在业内是最高的，流动性也是最大的。
现在就看留给傅明磊的时间，能有多少了。
三
2017年12月最后一周，华夏幸福集团连开了一个星期的集团大会。
12月29号，是全集团TOPK年会。之所以叫TOPK，to是目标，p是计划，k是考核。这是华夏幸福集团的经营计划会。全集团所有业务板块总共600多人参加。
过去几天，各个业务板块的分会议上，王文学论功行赏，当然也有言辞激烈的批评。全集团的TOPK年会则是统一思想的时刻，为此他让秘书做了一个很多页的PPT。
王文学PPT的核心要点是“一个坚持，一个理念，三大策略”，核心仍是“诚意正心干好产业新城”不动摇。
下面是王文学在“2018华夏幸福TOPK年会”的内部讲话的要点。非完整版本，大部分是你包叔朋友手记的原话。
华夏幸福王文学的年终内部讲话
公司2018年核心策略是一个坚持，一个理念，三大策略。
一个坚持，就是要坚持“诚意正心干好产业新城”不动摇。产业新城是华夏幸福的核心业务，是一项有情怀的事业。
十九大报告提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，我们应深刻学习、领悟十九大报告精神，聚焦“新型城镇化”、“实体经济”、“创新发展”三大机遇，坚持“诚意正心干好产业新城”不动摇、坚持PPP模式不动摇，为提高国家城市群质量，区域协调发展贡献企业力量。
三大策略是聚焦区域高质量发展；全面开放合作；保持高周转，全面提升产品质量管控。
第一， 聚焦区域高质量发展。公司业务拓展需聚焦，围绕国家区域协调发展战略和一带一路战略，积极布局京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区，以产业新城模式促进区域高质量、可持续发展，积极发展一带一路沿线部分国家的产业新城事业，开展国际产能合作。
第二，全面开放合作。2018年华夏幸福将启动全方位对外合作，我们将搭建全方位的产业新城合作平台，牵手全球致力于产业新城开发的有识之士，共同建设宜居、宜业、宜游的幸福城市。
第三，保持高周转，全面提升产品质量管控。针对华夏幸福旗下住宅业务，孔雀城住宅业务，要做到在满足高周转同时，一定要以客户为中心，加强产品品质管控，真正通过产业新城优秀的配套资源，让“孔雀城社区居民”，享受到城市级配套，不断升级产品品质，满足新时代人民的生活、生产需求。
一个理念就是要明确用人理念。
华夏幸福的用人理念：首先要理念认同，认同华夏幸福诚意正心干好产业新城的事业；第二，业绩导向，有为有位、有位当有为；第三，内部优先；第四，加强常青藤的培养（应届毕业生）。
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