洼地中的洼地

北京西城的新文化街，有个克勤郡王府。它跟歌星李克勤没啥关系，第一任主人是努尔哈赤的长孙岳托，清初爵位永远不降的八大铁帽子王之一。克勤郡王的世爵传了13世，到最后一任晏森时，大清亡了。这个王爷后来拉洋车讨生活，人称“车王”。

一百年后，高檐朱门的克勤郡王府依旧热闹，北京人趋之若鹜。他们并非为了旧时王谢堂前燕，而是为了坐落于此的北京市最好的小学——实验二小。

实验二小的学区房是两条胡同，文昌和文华胡同。胡同里都是自行车、杂物堆积的平房。2016年春，媒体报道文昌胡同一个带实验二小名额的过道，卖出了46万元每平米的天价。

买这个过道的家长想不到，他成为北京严厉限购政策的导火索，并引发了一轮削峰填谷的教育改革。

更深层次的变量在土地市场上。这一年秋天，北京迎来首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号土拍。多轮激战后，地被首创、天恒、中粮联合体竟得。

这次土拍，也拉开了北京限竞房的大幕，并很快改变了北京楼市之后四年的格局。

黄粱一梦四十月。过去的四十个月里，很多北京人都坐了一轮财富的过山车。他们一度看着自己的身家因为房价暴涨了上百万甚至几百万，但很快，这些纸面财富又伴随着北京房价的下挫，迅速缩水。

到了2019年年底，北京不少小区的二手房成交价，又回到了2016年。

北京的房子，竟然成了一线城市的洼地。

打破这种格局的，依旧是两件事情：

学区房和土地市场。

4月底，西城区公布了教改新规——7月31日之后在西城区购房的，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片意味着，购买学区房不再意味着可以进入指定名校，还需要再次电脑派位。上牛小还是渣小，这下要看运气了。

这个政策，点燃了五月北京的学区房热，并传导至整个北京二手房市场，将5月二手房成交量推至三年来最高水平——二手房成交量超过2万套。

土地市场比二手房还要火。因为困扰地产商们三年的限竞房，要谢幕了。

 

1

 

2017年3月30日调控之后，北京的地产商和有产阶级都很煎熬。

住宅调控，商业限购。过去这三年多，北京是房价回落幅度最大的一线城市，绿地、龙湖、旭辉、阳光城等公司纷纷更换了北京总经理。

北京城市总经理这个职位，也成为地产行业最危险的职位。

限竞房是改变北京市场格局的最重要因素。为完成抑制房价上涨的政治任务，北京压住了土地价格。不限价的纯商品房地块几乎在土地市场上消失了，限竞房供应井喷。

四年过去，北京累计供应限竞房土地113块，总建面1000万平米。这种向上竞地价、向下限房价的住宅产品，成为了北京住宅市场的供应中坚。

由于有着明显的政策红利，有一些限竞房项目因为价格不仅低于同区域纯商品房，甚至要低于周边二手房，2018年入市之后，迅速成为日光的神盘。

2018年6月的第一个周末，包括旭辉城、瀛海府、熙悦林语、金樾和著四个项目在内的北京首批限竞房正式入市。

一大早，600多名购房者冒雨赶往南五环外的瀛海府摇号。与周边普通商品房相比，项目有着每平方米1万元左右的价差，100多套房子很快被抢购一空。

没摇到号的购房者心有不甘。他们直接坐上了现场由其他项目派来的大巴车，赶往其他尚未开盘的限价房楼盘进行验资登记。

从这一天开始，北京楼市在土地全面限价后，市场成交进入限竞房元年。

不过即使是首批四个项目，其命运也并不相同。有的项目接近日光，有的项目一年才清盘，有的项目则在两年之后，遭遇了降价维权。

之后推出的几十个限竞房项目，命运也是遭遇巨大的分野。核心原因也是因为位置，卖的好的项目在五环附近，卖得差的项目在六环了。

所以说到底，不管市场怎么变化，亚洲首富李嘉诚那句话是真理：

地段地段，还是地段。

 

2

 

北京但凡沾着“寺”的地名都很邪性，李敖的书里，戊戌变法到辛亥革命的历史浓缩在宣武区法源寺；甄嬛出宫后黑化在香山的甘露寺；8年前那场一男两女的法拉利车祸，发生在海淀的保福寺桥。

2020年5月19日，13家房企挤进了北京市市政服务大厅5层。

一个小时后，北京丰台分钟寺地王诞生了。合生创展用了4成溢价、107亿元的总价，买走这片相当于五个半鸟巢大小的土地，楼面价到了7.6万每平米。这块南三环外的土地，合生想要不亏钱，房子必须得卖到：

11万每平米。

北京城又一次因为“寺”起了大变化。

刚生完四胎的合生二代朱桔榕，之所以下如此重注，是因为北京的供地逻辑，已经发生了微妙的变化，影响了楼市三年的限竞房，正在逐渐淡出舞台。

商品房重新回归市场。

2017年和2018年两年，北京成交了123块住宅地，只有1宗是不限价的纯商品房用地，其他都是限竞房地块和共有产权房地块。

2019年，北京成交50宗住宅地里，不限价商品房占了14宗；到了2020年，首场土拍，又以石景山的两宗不限价宅地而开局，而且全年的土拍风向标已定，限竞房越来越少，不限价地块成为了市场供应的主力。

合生拍下的分钟寺这几块地，就是北京2019年之前很少见的纯商品房：

不限价。

就算是限竞房，现在也开始进入了“7万时代”。4月，北京大兴西红门两宗限竞房用地开拍。两宗地以接近4万每平方米楼面价成交。这一区域的限竞房，即将迈入7万元时代。

过去两年政府对于限竞房是抱有殷切期望的——他们希望能够平抑房价。

现在看，这个使命完成得不错。限竞房项目在70/90政策下，推出了很多优质的小户型，对于刚需置业者来讲，实实在在降低了北京购置新房的门槛。

两年来，大批限竞房入市，平抑了北京新房价格，也分流了很大一部分二手房的成交量。北京二手房降温不少。

但随着央行的放水，限竞房的逐步退出，北京楼市的拐点，终于要来了。

对于想要买房的朋友来说，留给你们住在“寺”边的时间，已经不多了。

 

3

 

前段时间，北京市政府出台了一个战略留白用地管理办法——132平方公里空地2035年前不予启用。

北京的面积相当于8个东京，上海交大的陆铭教授说过，北京就算是人人住别墅还是有很多空地。留这么多空地，上面的解释是为了：

可持续发展。

北京不缺地也不缺房子，缺的是五环内高性价比的好房子。

过去三年，北京推出的113个限竞房项目里，大部分项目在五环之外。位于五环内的限竞房项目，只有13个。

这些项目，后来大部分都遭遇了购房者疯抢。从前年的佑安府、去年的中海望京府、电建洺悦苑、橡树澜湾，再到今年的华樾北京，他们都创造了淡市里一夜光盘的神话，成为神盘。

但伴随着这些神盘的售罄，市场上值得买的优质限竞房，已经寥寥无几了。

今年，很多人都将目标描向了位于旧宫的今年最后一个四五环之间的项目——京能丨电建·洺悦湾。

2020年2月，绿城花了67亿拿下了五环外的大兴旧宫不限价地块，楼面价超过了3.5万一平米。昨天有媒体消息称，绿城旧宫项目售价将超过7万元一平米。

同样位于旧宫、由央企电建地产打造的洺悦湾，位置比绿城旧宫项目还要好。

地铁、商圈、学校、医院都是现成的，步行5分钟就到了地铁旧宫站，隔路相望的就是大型商业地标住总万科广场，蜿蜒流过的凉水河就在项目旁边，滨河公园为业主们提供了一片绿色栖息地。

你包叔说这些还在其次，关键是旧宫作为明清衙门行宫所在，有三座寺庙。不能在寺里改变中国，也可以住在寺边改善自己。

这个五环内的最后的限竞房项目，这两天刚刚拿到了预售证，周末即将开售，只卖5.4万一平。这个价格，不仅比绿城项目便宜了一大截，相比周边6万+的二手房价格，优势也不言而喻。

地段是购置房产第一要素。“5字头”的价格，在五环内，我想未来很长一段时间内，都很难再出现了。

尤其难得的是，洺悦湾的部分户型总价还达到了普宅标准。对刚需人群来说，这意味着税费及贷款首付等“上车”成本的减少。

房子最重要的是学区和地段。洺悦湾项目车程10分钟范围内，还云集着旧宫中学、第一小学、实验小学、航天中学等优质教育资源，及两大三家医院和红星医院、天坛医院、南苑医院，北京口腔医院等配套。

那些地处偏远地段的限竞房，教育、医疗配套还是未来时，说不定过几年就得在老婆孩子“上班远、上学远”的抱怨声中，再度换房。但在洺悦湾，居住规划可以一步到位的。

我一个朋友在西城文华胡同带实验二小名额的过道，今年五一卖出去了，成交价44万一平米。这个过道，是他在2007年每平米7万块钱买的，他说：

我这辈子的投资都亏得一塌糊涂，除了这个过道。

我想，今年如果抢到了洺悦湾的人，过个十年后可能也会说这种话：

我这辈子最成功一次买房，就是洺悦湾了。

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