香港油麻地有座天后庙。天后庙门前有条街，叫做众坊街。
街上来来往往的路人不会知道，这条老街，改变了内地数亿人的生活。
上世纪五十年代，香港人口暴涨，住宅需求剧增。看准时机，驳运大佬霍英东也洗脚“上岸”，进军楼市了。
霍英东地产帝国的起点，就是众坊街。1953年，32岁的霍英东买下油麻地公众四方街到东莞街的地块，准备兴建上百栋住宅。
动工前，霍英东印了楼书，向市民推介“卖楼花”的方案：
第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%……最后一期余款10%于领到入伙纸时清缴。
中国内地现在看来习以为常的分期付款的期房预售制，就发源于此。方案公布后，整个香港疯狂了，“普罗大众都卷进了房地产的旋风里”。
地产商用购房者预付款搞开发，不仅资金回笼快，且风险小、回报高；原本拿不出全款的普通市民，通过分期，也有了买房的希望。
仅用一年，霍英东净赚1000万，一跃成为香港最大的华资地产商之一。他后来回忆时感慨：
没用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。
让人又爱又憎的预售制，奠定了香港楼市数十年的繁荣根基，也在日后，成为中国内地楼市腾飞的最重要引擎。
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2016年4月，深圳土地房产交易中心挂出了一宗龙华区的住宅地块。这块地，引发了中国房地产行业的大讨论。
楼市炙手可热的2016年，中国每座城市都在卖无数地。但龙华区这块地，有特殊之处——它是中国首块必须现房销售的住宅用地。它因而引发行业关于预售制存亡的讨论。
预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一。中国第一个预售的商品房项目，也诞生在深圳——离龙华十几公里远的罗湖。
1977年，社科院院长胡乔木给领导写信，要求解决几位知名学者的住房问题。那一年，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，还不如刚解放的1949年。
两年后，总设计师站在北京一大片低矮旧的建筑前，发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》。他顶着巨大压力，确立了一个原则：
房子是可以卖的。
跟爱国港商霍英东聊天后，总设计师的思路还被打开了。他对于住房问题做过指示：
路子要宽些，譬如允许私建公助、分期付款。
1979年，一辆从惠阳出发的中巴，驶入深圳宝安党校新园招待所。从车上走下来的，是惠州各系统抽掉过来支援特区建设的官员。
当时的特区真是小渔村。住房面积总共5万平米，几乎都是平房。惠阳公交计委办公室副主任骆锦星被调至深圳做房管局副局长。组织交给他的任务，是解决特区的住房问题：
一年内建成2万平方米、300套省科级宿舍。
市里能给他的全部建设费，只有50万元。工程资金缺口200万。
骆锦星急得眼冒金星。香港朋友笑他：“你们抱着金饭碗要饭吃！香港当年也是荒地一片，后来土地换成了金子，香港很快就发了。”
骆锦星明白这是提示他卖地。这可是违反宪法的大事。当时宪法明文规定：
任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
赚钱的门路都写在宪法里，这对骆锦星来说并不是笑谈。
但他翻遍《列宁选集》，竟然找到了租地的理论依据——苏联在最困难的时候，都能把土地租出去。它也是社会主义国家，我们这还是特区。他跑去跟市委书记张勋甫讲，张勋甫说：
行，那你就去放风去。
港商闻风而至。1980年元旦，骆锦星跟香港商人刘天签订合同，商定利润按深圳八点五、港商一点五分成。他们要开发新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。
楼还没动工，刘天已经拿着图纸在香港全部卖掉了，均价每平米2370元。骆锦星后来才知道，这就叫卖楼花。房子还在图纸上，建房全部资金已经到位。
东湖丽苑又成为中国第一个预售制的项目。
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预售制这根从香港移植过来的杠杆，就这样开始改变中国高歌猛进的城市化进程。但它要正式登上历史舞台，则要等到1994年颁布《城市房地产管理法》后。
这个法规明文确认了预售制的细则。
地产商是预售制最大受益者。这个制度完美解决了地产商资金不足的问题，他们可以低成本使用银行资金、无息占用购房款及承建商的垫款，把风险转嫁给银行和购房者。
中国大城市商品房预售比例都在80%以上。有外媒曾戏称预售制度是“中国人的第五大发明”，但实际上欧美国家早就有预售制。
上世纪80年代，地产商特朗普凭借预售特朗普大厦、特朗普高尚住宅等项目，赚得盆满钵满。我国一位著名地产商人也说过：
为什么房地产能挣很多钱，因为它有杠杆，可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款。
宇宙房企碧桂园前首席财务官吴建斌也提到过房地产业的两个秘密：
一是杠杆，一是土地增值；预售制就是房企的杠杆。
预售制在推动中国城镇化进程、改善居民居住条件方面发挥了巨大作用。但随着中国楼市步入成熟期，预售制也带来了逾期交房、质量无法保障、无法保障购房者利益等弊端。中国社会科学院研究员刘俊海甚至表示：
预售制是万恶之源，是楼市里失信、违约、侵权乃至欺诈的根源之一。
2006年，33名人大代表提出“修改城市房地产管理法、取消商品房预售制度”，遭到了当时地产商联盟组织“中城联盟”轮值主席胡葆森的强烈反对：
取消预售制将逼死七成开发商。
胡葆森的意见几乎代表了所有地产商。靠着预售制这根杠杆，小地产商们都可以空手撬动超级大盘。但一旦现房销售，实力不足的地产商都将现原形。
在中国房改的二十年后，由于房价飞涨、楼花炒卖严重及期房投诉居高不下等情况下，取消预售制的呼声也越来越高。
似乎是一次轮回，当年中国商品房预售制度，也是经由深圳推广到全国。这一次，试点商品房现售，深圳再次成为摸着石头过河的人。
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挂出现房销售地块一周后，2016年5月3日，深圳市规委公告称，按广东省住建厅开展商品房现售试点的工作要求：
深圳将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。
一个月后，18家房企及联合体参与了这块具有历史意义的土地投标。最后，电建和金茂的联合体80多亿竞得该地块，楼面价五万多一平米，成为龙华最贵的地块。
业内人谈及拿地初衷时说：
响应国家政策，金茂要在房地产改革的创新道路上探索一条未来之路，为今后政策转型奠定基础。
这种情怀是要付出真金白银的。现房销售意味着地产商没法运用资金杠杆，从前端的土地、规划、设计、施工，到后期的营销、精装等，实现资金回正，少说也得3年起。
这考验的还不仅仅是地产商的资金实力。现房销售意味着要呈现给客户一个ALL IN的产品，所有细节、设计都将是对房企综合能力的大考。
整整三年之后，2019年10月，中国预售改革的第一枪——龙华金茂府终于亮相。
在追求“456”高周转的当下，可能再没有比“慢公司”金茂更适合担起现售试点的地产商了。
广渠金茂府曾上演的传奇故事不用再说。从2009年开始，金茂府这个产品系快速征服了业内。尤其是绿色科技系统的实践，秒杀了国内绝大多数地产商。
十年里，金茂府也从北京扩展到了杭州、上海、南京等全国23座城市。很多明星名人都是金茂府的业主。
但这一次，深圳龙华金茂府跟其他金茂府都不一样。这是金茂府科技智慧2.0作品。积蓄了三年力量后，金茂将自己最强的产品，放在中国第一个以全实景现房呈现的项目上。
这是一个没有沙盘的售楼处。销售会把客户领到龙华金茂府园区，指着现场的七八栋高楼说：
看，这就是我们的实景沙盘。
购房者在这里所见即所得。除了产品规划、景观、户型、装修和绿化等，社区配套也有最真实直接的感受。
每个人选择金茂府的理由各不相同。前不久一位青年才俊选择龙华金茂府的原因很奇特：
为了他的四辆跑车。
据说之前他家楼下的停车场，每出入一次就是对跑车底盘的一次伤害。龙华金茂府的车库出入口坡道，却能满足所有跑车进出，进门处均采用5CM厚度的砖，10个工人手工拼接完成，尽可能减少对车轮和底盘的损耗。
再没有比这更形象的例子，能说明什么是人民日益增长的美好生活需要了。
这是设计方面的一些细节。诸如此类的设计，龙华金茂府据说有1000多个。听销售员现场讲解，可能要讲三天三夜。
这些细节，都是触手可得的，真实的。
龙华金茂府只是中国商品房预售制度改革的第一枪。在去年9月底，广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，通知说：
建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
深圳市规委说，未来能否推广现售制，要根据试点情况对结果进行综合测评。
卖楼花的时代是否真的要结束，现在就要看龙华金茂府的表现了。但不管结果如何，房地产行业，真的要经历洗牌和变天了。
参考资料：
1.冷夏，《霍英东全传》，2004
2.中国青年网，《房子那些事》，2010
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