1984年12月，中英联合声明刚签订，香港招标修建香港会展中心，给出的条件相当优厚——免收土地出让金，建成后大部分产权归开发商所有。
但招标那天，场面很尴尬：
只有新世界一家企业投标。
现在我们已经习惯了碧桂园456的高周转周期，完全不知道做一个项目十几年的感觉。香港会展中心的工期当时就很长，将跨越1997年那个万众瞩目的日子。香港的地产商那会心里都没谱。
只有“彤叔”郑裕彤坚定地相信，香港的明天会更好。
这份坚信，在十年后得到了回报。
1995年3月17日，香港回归交接仪式领导小组成立。他们遇到的第一个问题就是，回归交接应该在哪里办。
跑马场、政府大球场、市政局大会堂、香港体育馆，被一一排除。
领导小组找到了郑裕彤。“鲨胆彤”拍着胸脯郑重承诺，二期工程可以在1997年5月完工，里面的两个大厅，都可以容纳5000人。
会展中心二期被确定为仪式交接地点。香港特别行政区政府成立，和宣誓就职仪式，也被定在这里。
交接仪式的半个月前，场馆出了点小问题。因房顶是曲面金属板结构，制作工艺复杂，直到1997年6月中旬，会场还在漏雨。
为不耽误交接仪式，郑裕彤决定用纤维板涂防漏剂代替顶棚的部分金属板，暂时解决了漏雨问题。
新世界和会展中心就这样被载入史册。第二天，香港报纸头条第一句都是：
1997年6月30日晚，香港会议展览中心新翼灯火辉煌.......
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前几天，郑裕彤的孙子郑志刚宣布以象征性的1港币租金，捐出2800平米的地皮给慈善组织，兴建社会房屋。
他还说，之后新世界会继续捐地，最终捐出30万平米，缓解香港的居住问题。
郑志刚宣布捐地的第二天，香港政府发布公告，根据《收回土地条例》，准备收回748幅私人土地。
此前，是否要动用行政手段回收个人产权土地，政府和民间都有争议。
现在看，新世界的捐地看起来不像一个巧合。比政府的公告早一天还是晚一天，意味是完全不一样的。
尽管新世界捐出的这块地，还没有一块足球场大。你包叔的好友兽爷说，《让子弹飞》里，黄四郎和县长拍着胸脯说：
三天之后，我出一百八十万给你们出城剿匪。
政府的征地公告，又得到了四大家族的恒基和新鸿基的积极回应。
恒基这次要被政府收回七分之一的土地储备。公司回应说，乐意与政府磋商，积极协助增加房屋供应，照顾不同阶层的需要。
新鸿基也表明了立场，愿意配合政府收地。
新世界、新鸿基和恒基的表态，让四大家族的李嘉诚再次成为焦点。这次的捐地和收地，很难说和李嘉诚没有关系。
9月8日，到大埔慈山寺参加法会的李嘉诚，被记者堵个正着。他说了几句模棱两可的话，激起了内地网友的义愤。
在香港问题上，李嘉诚屡次表态，屡次换来的，都是反对和嘲讽。直到最后，他自己也成为众矢之的。
一周后的中秋节，内地媒体终于发声，核心意思是两个：
1.香港政府应收回私人名下闲置土地(建公屋)；
2.地产商不要只打自己算盘，赚尽最后一个铜板。
真是时运颠倒。
现在，其他三大家族都有捐地的实际行动，唯独大地主李嘉诚的长实只是发表了一份声明。围观者揶揄：
摘瓜首富退出了群聊。
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在声明中，李嘉诚通过长实回应说，农地用作房屋发展，需要较长时间才能让有需要的人受惠。
这的确是一句真话。
无论新世界捐的，还是香港政府回收的，都是农地。捐地不比捐款，还有很多问题有待回答。
农地问题，本来就是香港最复杂的历史遗留问题之一。
香港的农地主要在新界。最大的两个农地地主，是新鸿基和恒基兆业。上世纪七十年代，李兆基就打起了农地的主意，他发现，政府在用宅地换取新界农民的农地。恒基于是开始收购农民手中的换地权益。
1983年到1984年，恒基是香港少数有充裕现金流的公司，李兆基便大举买入农地。此后的1987年、1991年和2008年，每到经济危机，便是恒基兆业大举购买农地的时候。
新鸿基和新世界也在干同样的事情，只是规模不如恒基。
2008年过后，两位大地主手中的农地占到了香港可开发面积的1%：
在香港，每多1%的土地供应，就能让100万人有房住。
但是农地想要变成房子，要经过繁琐的程序。可以类比的是，内地要把耕地转变为住宅用地，也是难如登天。
新鸿基地产的郭基辉曾经说过：
申请规划要经过8-10年，之后拿到各个部门同意，还要另外10-12年。
转变土地属性的过程，除了土地整备时间，还要经过六七个部门审核，要面对香港城规会的挑衅及无限的环评、环保人士的挑战，要耗费大量人力和资金。
香港政府则担心，如果轻易把农地变为住宅用地，政府将背上与地产商利益输送的骂名。
李兆基曾打算把一块地捐出来搞香港版保障房。香港政府算了算账，发现补贴额简直是个黑洞，只能拒绝，理由是：
捐赠者提出的条件和想实现的理想不相同。
2013年6月，李兆基又表示愿意捐出元朗6千平米农地建设青年宿舍。可供1600名有需要的青年入住。
这个项目的落成时间一再被推迟。有人开始揶揄李兆基是因为申请改变土地用途被驳回，才出此下策。更有评论说：
李兆基是要用少量捐地，逼迫政府去发展周边，获得地皮升值。
恐怕李兆基也不会想到，做好事还会背上骂名。而且大量农地囤在手中，不仅难以变现，反倒成为民众杯葛“地产霸权”的理由。
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1990年，福州市领导决心改造三坊七巷。
三坊七巷是福州历代市中心，历史和建筑价值都异常宝贵。福州市想对古城做保护性开发，修旧如旧，尤其是保护42处古屋及36棵古树。
三年后，李嘉诚的闽长置业公司，以每亩98.95万元的价格取得了三坊七巷的改造合同，2043年到期。
这项旨在保护文物的改造，最终走样变形。闽长置业拆掉了光禄坊、杨桥巷、吉庇巷的老房子和石板古路，开发了一个四栋高层住宅项目“衣锦华庭”。容积率之高，很像李嘉诚在香港开发的握手楼。
2004年，福建省62名专家教授写了一封联名信给国家文物局，当时的文物局长单霁翔冲冠一怒，向国务院打了报告。
一年后，福州中止了三坊七巷改造项目：
收回了土地使用权。
无论是“给”，还是“收”，这样的效率，是香港开发商没法想象的。
到了香港四大家族的第二代和第三代，和父辈的经商逻辑已经不一样了。
今年五月，恒基的李兆基退休那天，负责内地业务的儿子李家杰以30亿元的高价，拿下了北京朝阳孙河地块。
李家杰远不及弟弟李家诚讨父亲喜欢。他不结婚，笃信佛学，奔赴内地开拓地产业务，像是进行一场修行。
等他再次回到香港，他为恒基家族带回来的，不仅仅是三个代孕子。他成为了全国工商联副主席和全国政协常委，还挖来了梁振英的幕僚做高管。
新鸿基也一反包租公的套路。上个月，他们联合平安以132.6亿元竞得杭州市江河汇地块，成了杭州的新地王。
1989年，郑裕彤第一次退休，儿子郑家纯接班，大举投资内地，砸下500多亿。
这次换仓，也让新世界错过了香港楼市大爆发的黄金机会。
但郑家纯为新世纪家族换来了其他东西。
今天，是郑裕彤去世三周年的日子。
三年前他的葬礼，几乎全香港的富豪名流都去拜祭他。八人的扶灵名单里，包括两个前特首和中联办主任。
中共中央统战部发去唁电，说他始终坚持爱国爱港立场，为实现香港的平稳过渡、顺利回归和繁荣稳定，倾注心血；支持国家改革开放和现代化建设事业，贡献卓著。
先生虽驾鹤仙去，但风范长存。
不管是郑裕彤，还是郑家纯，两人挂在嘴边的一句话是：
永远跟着国家和社会的趋势走。
去年，郑家纯公开批评香港投资环境有待改善，政府离企业太远，而且效率较低：
民主很重要，但民主制约效率，有时候会阻碍发展。
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