黄其森的紫禁城

5月23日，黄其森约了上海几位银行行长在上海见面。约定的时间到了，他还没来，几个行长都很不高兴。


一小时后，黄其森才来。一位行长对你包叔说，看到黄其森，当时就没脾气了。


黄其森是拄着拐杖出现在上海院子会所门口的。原来前一天，他把脚崴了。看到黄这个样子来赴约，行长们也不好再说什么。


事情谈完之后，黄其森被人用轮椅推走了。


过去几个月里，他四处奔波，为泰禾换血，找新的资金方，几乎停不下来。


绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙世纪广场，而在他居住的杭州玫瑰园；黄其森的办公室，也不在泰禾总部——北京招商局大厦，而在自己开发的豪宅中国院子。


中国院子在长安街东起点，和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内，是青石阶，抱鼓石，蒙古栎。壶中天地，虚实相生，外人难以管窥一二。


这里是黄其森的紫禁城。


2002年，他来到北京，看到旁边的京杭大运河，高喊一声“紫气东来啊”，便拿下了这块地。


对于精品住宅的极致追求，让中国院子在北京曾创造过不少神话。在北京均价才五六千块钱的时候，这个项目卖到过10万一平米。


5月21号早晨10点，我见到黄其森时，他左眼泛满了血丝。五十四岁的他前天工作到凌晨两三点。


他的办公室布置简单，没有字画，没有书架，会客厅摆着一个麻将桌。窗外，庭院深深。


泰禾这家公司所面临的情况，在过去一年被很多媒体研究了个通透，似乎已不需赘述。


2018年报显示，泰禾的千亿负债中，短期债有574亿。账户上只有115亿元，货币资金对短债的覆盖比只有0.26。


如果不是他2017年年底放了销售2000亿的卫星，公司的窘境，也不会暴露得那么彻底。


不过他一再强调：


危机已经过去，现在的泰禾，已经没有大的问题。


比起债务压顶，黄其森认为更大的困难是团队士气需要凝聚。


2018年至今，有十个副总裁弃船而去，包括追随他多年的三位。最近一位离开的副总裁，是他寄予厚望的上海区域总经理。


过去一年，他每天都在中国院子面试高管。中国院子也经常有百来个高管开会，高管们呼啦啦来开会的场景甚是壮观，但这么大的高管团队，不知能有几人被黄其森完全信任。


会议动辄五六个小时。每个高管轮流发言，黄其森点评。很多高管因为会上的一次发言，就影响了在泰禾的职业生涯；有时候，甚至高管还没走，黄其森就在面试下一个人了。


大部分企业家身边都有一帮死忠粉。但黄老板像一个典型的中年男人：


一觉醒来，身边没有可以依赖的人，全是要依赖自己的人。


15岁就考上了福州大学建筑系的黄其森，是中国为数不多科班出身的地产商。


上世纪九十年代，顺德农民杨国强从北滘的泥地中拔脚上岸，许家印从舞阳钢铁厂车间主任的位子离开，他们都把自己抛入洪流，投身进这个星球有史以来最大的住宅开发浪潮。


而今，言必称“我是一个农民”的杨国强，造就了一家销售额近万亿的宇宙最大房企。


“教授、博士生导师、全国政协常委、歌词作者、全国劳动模范、慈善家、恒大篮球队MVP”许家印，则在这个功利主义时代如鱼得水。


聊天中自称是读书人的黄其森，却还在努力完成惊险一跃，逃离人生中最大的一个陷阱。


周鸿祎曾经在一个饭局上教导豌豆荚的王俊煜：


在中国互联网要做成事，你们这些书生是不行的，太阳春白雪是打不了仗的，是成不了气候的。


从2002年决定北上开始，泰禾选的是一条注定很艰难的精品住宅之路。


这条路，宋卫平和黄文仔当年都走过。现在，他们都开始与世界和解了。


兽爷写过文章说，人一生分为上下两个半生。上半生拼命证明自己是大人，下半生拼命证明自己还年轻。


说白了，大家都是在和时间较劲。生死是上帝手里最大的命门。


做企业何尝不是如此。


这位建行福建分行出来的地产商，对于资金运用有着自己的直觉。当他觉得可以拿地时，会把泰禾股票全部质押，借很多高成本的债；他觉得不能拿地时，泰禾就18个月不出现在土地市场上。


房地产行业是一个周期性行业，地买对了，一切就都对了。直到现在，他仍然坚定地认为泰禾的地买对了。他总说，泰禾货值6000亿，负债只有1000亿，卖几个项目就能平衡。尤其让黄其森得意的是，泰禾80%的货值都分布在一、二线城市，“进可攻，退可守！”


只是有时候现实往往更复杂一点。


他说造精品住宅是社会责任。但是裁员的时候，很多刚刚毕业的“禾苗生”被裁掉了；之前并购的项目，出现了不少问题，又赶紧转手。


但问题也出自这里。尽管花了巨资打造了豪华的职业经理人团队，但他仍旧会参与到很多项目的定价，甚至会出席很多项目的开盘。


说他是一位孤独的独裁者，似乎也不为过。


黄其森说自己在反思，怎么一流的人才和薪酬，却做出了三流的业绩。但一位离开的高管说：


他知道问题在哪，就是难以改正。


张爱玲在《年青的时候》里面写道：


孤独的人，有他们自己的泥沼。
 

以下内容为包邮区独家对话


包邮区：负债解决得怎么样？ 


黄其森： 现在资金成本不到10%，没有大家想的那么严重。泰禾现在已经没有问题了。如果从指标数据上看，和其他企业差不多。泰禾的底气，一个是战略布局，在一二线城市有六千亿货值，现在负债一千多亿，稍微卖几个项目股权，就平衡了。


一千多亿，只要有十几家金融机构，一家给我几十亿，我就解决问题了。


泰禾本身就没有这么大的问题，五六千亿的货值，一千多亿的负债，大家讲负债率86%，哪一家不高？80和90差别不大，和李嘉诚比都高。


泰禾的土地储备都在强二线城市，手上有十五六个千亩大盘，政府现在卖地都切成豆腐块，泰禾的地价只有公开市场的三分之一，而且容积率1左右，能够做高端产品，如果容积率是3-5，价值大打折扣。


这是泰禾的能力。这两年泰禾公开市场不去，不拿地王，全部并购合作。南昌花了40亿，广州花了70-80亿，中小企业根本拿不出这个钱，万科龙湖根本不敢承担风险，只有泰禾做得到。原因有两个，第一福建企业敢拼会赢；第二我在体制内建行干了十几年，不是傻干，这就是能力。


并购看眼光，看资源整合能力。小的出现过一些偏差，但大的问题都解决了。


泰禾在促销，但是没有大幅降价。项目股权上，泰禾回旋余地很大。另外金融环境也有一些变化。


包邮区：最危险的时候是什么时候？


黄其森：就是包邮区写那篇文章（《泰禾的气数》）的时候，哈哈。以前我们有100多家大大小小的合作金融机构，现在计划只保留15-20家，都是深度战略合作。以前他们要见我，现在我见他们，人穷志短，能屈能伸，一家一家去谈。


毕竟我在机构干过，对政策风险有把控。小的机构，该清退的还给他们，以后不来往了。有的机构（对我的债务）延期2年，还给我们追加，让我感动。今年要偿还的实际上也就100多亿，这点钱要是还不上，那就不用干了。


包邮区：当时怎么意识到问题的？


黄其森：不是我们公司有问题，最主要是我感觉大势有变化。为什么当时提出两千亿？因为要赶快回笼资金。我感觉经过一两年的涨，情况会有问题。西府大院，原来计划卖17-18万，后来不等了。


有一些可以等，有一些不要等。如果销售好，没必要拿出来项目再去合作；如果金融机构能支持，也没必要。首先把拿地停掉，一年半了，没拿一块地。


土地储备够三年了，先看看再说。


包邮区：怎么应对目前的难关？


黄其森：去年年初我就开始这种应对策略了，去年年初一块地都没拿，清退了十几个项目。原来拿的十几个有问题的退掉——南京的在打官司，海南的、环京的、深圳的，果断解决。是有些损失。


第二个应对，拿出十几个项目合作。有的控股有的占49%。比如和世茂，是福建人老乡，大家沟通起来容易，强强联合。


不排除今后和企业有更多的合作，多种形式合作，也是分散风险。


泰禾要借这个机会，成为更开放的公司，学习别人的先进管理经验。


包邮区：拿地有没有出问题？


黄其森：2013年，政府提出反腐败，我感觉不是一阵风。所以什么人都不找，就到北京上海举牌，孙河地价2.9万-3万，台湖那块地万科出14亿，我出19亿。北京十块地我拿七块。大家看不懂，说泰禾就是地王的代名词。


我当时认为要用世界城市的眼光看北京上海。深圳那块地楼面价7.9万，因为它是世界城市。


2012-2015年，基本整体布局是这样；2016年我发现不对，因为所有人都按照泰禾的套路，都到一二线城市，两三天出个地王。所以拿地停掉，全部用并购。


包邮区：既然买地买对了，为什么会出问题？


黄其森：还是管理问题。比如某个区域老总拍着胸脯承诺五六百亿，最后一百多亿。


泰禾的弱项是团队，人才没有跟上，战略大学生，管理是小学生，我们一下扩张20几个城市，团队跟龙湖万科有差距。


如果去年能到两千亿，啥问题都没有了。这两年我的精力都花在人才建设上，所有区域老总换了个遍，北京福州上海都换了，一把手不行，业绩怎么能干出来？


现在人都配齐了，北京上海都稳定了，今年业绩才出得来。


包邮区：泰禾的管理是不是有一些问题？


黄其森：泰禾的待遇是地产行业最高的，也说明我们对人才的尊重。我也在想，为什么一流的人才干不出一流的业绩，现在业绩充其量三流。其实大多数中国房地产企业都是草台班子，这一二十年发展太快了，更多的是中国经济发展的红利，不是我们个人多能干多有本事，也不是靠明星和职业经理人干起来的。


企业过千亿听着牛，实际上就是原来的百亿企业，也就是通胀起来的。都是粗放的野蛮生长，大家拔高了自己。


大家说房地产有泡沫，我说最大的泡沫就是人才，动不动薪酬上千万。


地拿对了什么都顺利，不对什么都有问题。


包邮区：去年的两千亿怎么算出来的？


黄其森：我们六千亿货值，两千亿没太大问题。我自己感觉是保守的。目前整个考核的导向都是回款。


包邮区：高端住宅受到抑制，对泰禾有什么影响？


黄其森：泰禾要做地产的第一品牌，有没有可能？原来品质做的最好的绿城和星河湾，现在都出了问题，主要是战略。星河湾如果在北京上海一定没问题，不该去太原和鄂尔多斯；绿城不该去三四线，卖几千块钱，成本不够；他们两家都做大户型，还是没有从客户角度出发，我替他们可惜和遗憾。


很多龙头企业都不是做品牌了，我相信泰禾一定能做到。


泰禾和其他企业不一样的地方，就是战略布局最清晰，最坚决，只在一二线。长三角居多，广深11个项目，最多加上老家福州和厦门，其他的地方不去。


包邮区：过去一年大家对泰禾很多争议，你有什么看法？


黄其森：有人说，泰禾是地产界的范冰冰。2000年我来北京时，大家告诉我，在北京做事不怕没人骂，就怕没人理。争议有积极的一面，如果企业没有人关注，就意味着消亡；另一方面，也说明泰禾与外界交流沟通的不够，舆论对泰禾的理解不够正面。我常跟大家说，不要怨天尤人。就如我的老乡严复在《天演论》中所说的：物竞天择，适者生存。


另外泰禾在A股上市，接受国家监管，既然享受红利，就要付出代价。


包邮区：你跟其他福建地产商有一个最大的不同，你知道在哪吗？


黄其森：在哪？


包邮区：你的普通话比其他胡建地产商都要好。


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